Condono o sanatoria edilizia?

Con il termine condono si indica un provvedimento emanato dal Governo o dal legislatore che permette al cittadino di ottenere l’annullamento parziale o totale di una sanzione o di una pena. Tra i vari tipi di condono figura quello edilizio che consente in questo caso al cittadino di sanare un abuso nell’ambito delle regole di costruzione, ampliamento o modifica di natura edile su un dato immobile, di denunciare cioè tutte quelle opere messe in atto senza opportuna autorizzazione amministrativa e considerate quindi un abuso edilizio.

Come procedere per usufruire del condono edilizio e quali sono i casi in cui tale agevolazione è consentita?
Grazie all’emanazione del condono edilizio, chiunque si accorga di eventuali irregolarità che coinvolgano il proprio immobile come,, ad esempio anomalie legate al terreno sui cui l’immobile è stato edificato o a interventi edilizi eseguiti in fase di ristrutturazione/costruzione che non rispettano le normative vigenti, o ancora, se l’immobile stesso risulta abusivo in alcune parti che lo compongono, è comunque possibile sanare  tale posizione, senza dover incorrere in sanzioni, spesso particolarmente onerose.

Tale sanzione in virtù del condono edilizio, basato su di una legge speciale e temporanea, viene quindi annullata del tutto o ridotta a fronte di un’autodenuncia e del pagamento di una determinata somma (oblazione) che può essere fissa o variabile, correlata all’irregolarità commessa e stabilita dalla legge stessa.

È opportuno ricordare che il condono edilizio è un “provvedimento straordinario” e di durata temporanea limitata spesso finalizzato a riempire le casse dello Stato in deficit: l’ultimi effettuato in Italia risale al 2003, e sebbene da allora non ci sia stato più alcun condono edilizio, attualmente eventuali irregolarità possono essere risolte mediante una sanatoria edilizia, provvedimento da non confondere col condono edilizio.

Entrambe rappresentano misure volte a sanare eventuali irregolarità legate al proprio immobile, tuttavia la sanatoria edilizia, a differenza del condono, è una misura ordinaria e sempre vigente, che può però essere ottenuta solamente in assenza di contrasto con gli strumenti urbanistici o a condizione che vi sia una doppia conformità rivolta agli stessi.

Per poter mettere in regola il proprio immobile mediante la sanatoria edilizia, è necessario presentare al Comune una Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA): in questo modo il Comune potrà stabilire se i lavori siano stati eseguiti in modo corretto in base a quanto stabilito dal Testo Unico sull’Edilizia, e se a mancare sia stata solo la relativa comunicazione: attraverso il pagamento di una sanzione, il tutto risulta quindi regolarizzato. Se al contrario tali lavori non dovessero rispecchiare i requisiti stabiliti e richiesti, il Comune potrà porre l’obbligo di ripristinare lo stato originario dell’immobile a spese del proprietario.

Quali sono gli oneri che comporta la sanatoria edilizia?
I costi si aggirano intorno ai 1000€ per la CILA, a cui verrà aggiunto il compenso del perito (generalmente un architetto) e il pagamento della sanzione attribuita dal Comune.

Sebbene al momento non sia previsto un condono edilizio, nel caso in cui un immobile presenti attualmente irregolarità, è comunque possibile porre un rimedio: risulta tuttavia fondamentale che gli abusi risultino conformi al piano regolatore vigente ovvero che lo stesso immobile sia conforme a tali norme al momento della presentazione della sanatoria.

Accedere alla sanatoria edilizia è sempre possibile semplicemente presentando istanza presso l’ufficio comunale competente entro 90 giorni dall’accertamento dell’illecito. A questo punto il Comune avrà 60 giorni di tempo per pronunciarsi, stabilendone l’accoglimento o al contrario, respingendo tale richiesta.

Esistono diversi tipi di difformità, indicate nel Testo Unico sull’Edilizia (DPR 380/01), gravi e meno rilevanti che non permettono il rilascio della conformità e sulle quali non è quasi mai possibile intervenire mediante una sanatoria edilizia:

  • Edificio abusivo (abuso totale): sussiste quando l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo, licenza edilizia, concessione edilizia o permesso a costruire oppure è stato costruito in maniera completamente differente rispetto agli elaborati del permesso (differenze tipologiche, plano volumetriche o di destinazione d’uso). In questo caso, visionando il Piano Regolatore Generale, ad oggi sostituito dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico è possibile capire se a risolvere la situazione può essere la sanatoria edilizia o se è necessario ricorrere alla demolizione.
  • Abusi sostanziali: sono invece difformità che determinano una sostanziale differenza qualitativa e quantitativa rispetto a quello che è progetto autorizzato quali il cambiamento di destinazione d’uso, l’incremento della cubatura o della superficie, modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto e la violazione della normativa edilizia antisismica. In questo caso è possibile risolvere la situazione mediante una SCIA (Segnalazione Certificata di inizio attività) o Permesso di Costruire in Sanatoria.
  • Abusi minori (difformità parziale): rappresentano piccole modifiche interne e avvengono quando gli interventi costruttivi, sebbene siano autorizzati, sono realizzati con modalità differenti da quelle stabilite ma che tuttavia influiscono solo su elementi particolari e non essenziali dell’immobile. In questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA in Sanatoria per lavori già eseguiti precedentemente seguendo le modalità menzionate.

È opportuno ricordare che nella pratica le difformità possono essere comunque innumerevoli valutabili solo singolarmente per ottenere una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi occorre sempre prestare la massima attenzione.